kentsel dönüşümde bir kişinin itiraz etmesi - 0850 30 30 734

Kentsel dönüşüme giren ev satılır mı? - 0543 347 69 20

Kentsel dönüşüme giren ev satılır mı?

Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar kentsel dönüşüm dahilinde yıkılarak yerine yeni yönetmeliklere uygun yapı inşa edilebiliyor. 

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı olan riskli alanlarda da kentsel dönüşüm uygulamaları yapılıyor.

Riskli olarak tespit edilmiş ya da riskli alanda bulunan kentsel dönüşüm süreci başlamış bir yapıyı satın almak ya da satmak isteyenler "Kentsel dönüşüme giren ev satılır mı?" sorusunun yanıtını araştırıyor. İşte merak edilenler...

BİR EV KENTSEL DÖNÜŞÜME NASIL GİRER?

Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. 

Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜME GİREN EV SATILIR MI?

Bir evin kentsel dönüşüme girmesi, evin satılmasına engel teşkil etmiyor. Ancak alıcıya evin kentsel dönüşüme girdiğine dair bilgi verilmesi gerekiyor. 

Kentsel dönüşümde tasarrufların kısıtlandığı durumlar kanunda madde 4'de açıklanıyor. 

TASARRUFLARIN KISITLANMASI

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.

3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar Maliye Bakanlığınca satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez.

Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.

Kentsel dönüşüm kira yardımına ne zaman başvurulur?

Kentsel dönüşüm kira yardımına ne zaman başvurulur?


 

Kentsel dönüşüm 1/3 azınlık hakları nelerdir? - 0850 30 30 734

Kentsel dönüşüm 1/3 azınlık hakları nelerdir?



Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan bir yapıda 2/3 çoğunluk ile karar alınabiliyor. Çoğunluğa uymayan malikler haklarının neler olduğunu araştırıyor. Peki, kentsel dönüşüm 1/3 azınlık hakları nelerdir?

Günümüzde birçok il ve ilçede yapılar kentsel dönüşüm ile yenileniyor. Anlaşma sağlayan hak sahipleri riskli binalarını yıkarak yeni bina inşa ettiriyor. Ancak her zaman tüm malikler aynı fikirde olmayabiliyor. Taşınmazın kentsel dönüşüm sürecine hiç girmesini istemeyenler veya yıkıldıktan sonraki akıbeti hakkında farklı düşüncesi olanlar sürecin yasal olarak nasıl işlemesi gerektiğini araştırıyor.

Öncelikle maliklerin riskli bina tespiti için çoğunluk aranmadığını ancak yapılan tespite itiraz etme haklarının bulunduğunu bilmeleri gerekiyor. 

Oturduğunuz yapı riskli olarak tespit edilmişse malik olarak onbeş gün içinde itiraz etme hakkınız bulunuyor. Akabinde bu itirazlar, incelenip karara bağlanıyor. Ancak yapının riskli olduğuna tekrar kanaat getirilmesi halinde yıkım sürecinin kanuni süreler içerisinde gerçekleşmesi gerekiyor.

Riskli binanın yıkılmasından sonra, maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile yapılacak işlemler konusunda anlaşma sağlaması gerekiyor. 2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra yapı hakkında verilen karar uygulamaya geçiliyor. Peki, bu aşamada kentsel dönüşüm 1/3 azınlık hakları nelerdir? Kentsel dönüşüme girmek istemeyenlere ne olacak?

KENTSEL DÖNÜŞÜM 1/3 AZINLIK HAKLARI NELERDİR?

Kentsel dönüşüm 1/3 azınlık hakları, kentsel dönüşüm mevzuatında açıklanıyor. Buna göre 2/3 çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılıyor. 

Paydaşların satın almamaları halinde bu paylar üzerinde yapılabilecek işlemler şu şekilde sıralanıyor: 

- Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.

- Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. 

Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Üzerindeki riskli bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, bu arsalar için Bakanlık, TOKİ  veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Anlaşması Sağlanamazsa Ne Olur - 0543 347 69 20

Kentsel Dönüşüm Anlaşması Sağlanamazsa Ne Olur, Hak Sahiplerinin Arsa Payları Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşüm projelerinin yapımına başlanmadan önce hak sahiplerinin bir kısmı ile anlaşma sağlanamazsa ne olur, kentsel dönüşüm iptal edilir mi? 

Kentsel dönüşüm ile alakalı çok sayıda konu merak ediliyor. Bunlardan birisi de hak sahibi vatandaşlarla yapılan anlaşma görüşmeleri oluyor. Bu görüşmeler hak sahipleri ile projeyi yapacak firma veya kurum arasında gerçekleştirilmektedir. Peki hak sahiplerinin bir bölümü kentsel dönüşüm için anlaşma sağlamazsa ne olur? 

KENTSEL DÖNÜŞÜM ANLAŞMA SÜREÇLERİ 

Kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirilirken dönüştürülecek binalardaki hak sahiplerinin onayı gerekmektedir. Ancak bu onay için bazı prosedürler uygulanmalıdır. Eğer sorunsuz bir anlaşma sağlanmış ve tüm hak sahipleri anlaşma yapmışlarsa bu prosedürlerin uygulanmasına gerek kalmaz. Yüzde 100 anlaşma sağlanamaması durumunda ise bir toplantı yapılması gerekiyor. 

TEKLİFLER DİVANA SUNULUR

Anlaşmanın sağlanamamasının ardından yapılacak olan toplantı öncesinde SPK lisansı bulunan bir değerleme şirketinden bir rapor alınır. Sonrasında arsa payı sahipleri arsa sahipler toplantısına davet edilirler. Bu toplantıda bir divan heyeti seçilerek firmaların verdikleri teklifler divana sunulur. Teklifler ile değerleme raporu okunarak oylama aşamasına geçilir. Anlaşma için önce oy birliği aranır. 

Arsa payı sahipleri oy birliği yönünde karar vermezlerse bu sefer üçte iki ile karar alınır. Karara katılmayanlara ve toplantıya gelmeyenlere ise 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilir. Bu 15 günlük sürede kararını değiştirenler Noter Muvafakatnamesi imzalayarak karara katılırlar. Sonrasında ise karara katılmayanlara noter üzerinden ihtarname gönderilerek 15 gün içerisinde karara katılmaları istenir.

AÇIK ARTTIRMAYLA SATIŞI YAPILIR


Bu sürede de karara katılım olmazsa karara katılmayan arsa payı sahiplerimim arsa payları açık arttırma yoluyla satılır. O açık arttırmaya ise sadece arsa sahipleri katılabilir. Eğer müteahhit o yapıda arsa payı sahibi değilse açık arttırmaya katılamaz. En yüksek teklifi veren açık arttırmayı kazanır. Eğer açık arttırmaya kimse katılmazsa ilgili arsa payları belirlenen değer üzerinden Hazine tarafından satın alınır.

AYM’den kentsel dönüşümde dikkat çeken karar - 0850 30 30 734

AYM’den kentsel dönüşümde dikkat çeken karar

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasasına uygun şekilde 3'te 2 çoğunlukla alınan yıkım ve yenileme kararı, Anayasa Mahkemesi'ne takıldı. Yüksek Mahkeme, Bağdat Caddesi'ndeki projede azınlıkta kalan iki hissedarın, "Hak ettiğimiz verilmedi" iddiasıyla yaptığı bireysel başvuruyu haklı buldu.

İstanbul'un en değerli noktalarından birinde, Bağdat Caddesi üzerinde bulunan bina, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca “riskli yapı” olarak tespit edildi. “Kentsel Dönüşüm” kapsamında yenilenmesi planlandı. 

Binadaki hak sahibi hissedarlar toplantı yaptı. Üçte iki çoğunlukla apartmanın yenilenmesi için bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve projenin kabulüne karar verildi. 

BODRUM KATTA DAİRE 

Anlaşmaya göre çoğunluğa katılmayan hak sahipleri Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven'e zemin seviyesinin altında iki daire verilmesi kararlaştırıldı.

Torum ve Seven bunu kabul etmeyince yasadaki ilgili maddenin verdiği imkanla, sahip oldukları hisseler açık artırmayla satıldı, tespit edilen tutar kendilerine ödendi. 

Yıkılan binada dört işyeri ve bir daire olmak üzere beş bağımsız bölüme sahip olan iki hissedar konuyu yargıya taşıdı. Ancak derece mahkemelerinden sonuç alamadı. Son çare Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuruda bulundular: 

“MAHKEMELER DİKKATE ALMADI”

Başvuru dilekçelerinde şu iddiaları savundular: 

• Kentsel dönüşüm uygulaması kötüye kullanılarak mülkiyet hakkımız ihlal edildi.  

• Dördü işyeri olan toplam beş bağımsız bölüm karşılığında zemin katın bile altında iki bağımsız bölüm verilmesi mülkiyet hakkımızı zedeledi. 

• Malikler Kurulunun uygun bulduğu projenin bizim tarafımızdan dengesizdir. Bunu gösteren raporları derece mahkemelerine sunduk. Ancak dikkate alınmadı. 

• Hisselerimizin rayiç değeri İdarece düşük belirlendi. Olması gereken bedeline ilişkin olarak sermaye piyasası mevzuatı kapsamında düzenlenen raporu derece mahkemelerine sunduk. ancak mahkeme bu yönüyle bir inceleme yapmadı.

• Hisselerini satın alan kişi lehine dengesizlik oluştu. 

• Derece mahkemeleri Malikler Kurulu kararı ile hisselerinin rayiç bedeline ilişkin temel iddialarımızı  incelemekten kaçınmaları adil yargılanma hakkımızın ihlaline yol açtı. 

BAKANLIK: YASAYA UYGUN 

Bu iddialara karşı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise şu savunmayı yaptı: 

• Başvurucuların hisselerinin bulunduğu taşınmazın 6306 sayılı Kanun’daki kısıtlamalara tabi tutulmasının kanuni dayanağı ve meşru amacı vardır. 

• Çoğunluk kararına katılmayan azınlığın hisselerinin İdare tarafından satılması 6306 sayılı Kanun’da öngörülen amaca ulaşılabilmesi için gereklidir. 

• Yüklendikleri külfet, hisselerinin bedeli başvuruculara ödenmek suretiyle hafifletilmiştir. 

• Derece mahkemelerinin değerlendirmeleri keyfîlik ve bariz takdir hatası içermemektedir. 

AYM: İDARE KEYFİ DAVRANAMAZ

Anayasa Mahkemesi yaptığı inceleme sonunda şu tespit ve değerlendirmelerde bulundu: 

“Malikler Kurulunun üçte iki çoğunluğunun taşınmazın yeni paylaşım şekline ilişkin kararına rıza göstermeyen hissedarların paylarının satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durum, İdarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabileceği anlamına gelmemektedir. 

Azınlıkta kalan hissedarların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır.”

Bağdat Caddesi’nin en değerli konumlarından birindeki bina, yargılama süreci devam ederken yıkıldı ve yenisinin inşaatı tamamlandı.

HÜKÜM: HAK İHLALİ, YENİDEN YARGILAMA  VE MANEVİ TAZMİNAT

Anayasa Mahkemesi inceleme sonunda şu hükmü kurdu: 

• Mülkiyet hakkıyla bağlantılı olarak etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,

• Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,

• Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olarak Anayasa’nın 40. maddesinde düzenlenen etkili başvuru hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,

• Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,

• Kararın bir örneğinin mülkiyet hakkının ihlalinin sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmak üzere İstanbul 4. İdare Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

• Başvuruculara net 17.500 TL manevi tazminatın MÜŞTEREKEN ÖDENMESİNE,

OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir.