Kentsel Dönüşümde Şerefiye Farkı Hesaplamaları - 0543 347 69 20

Ayrıntılar

Cuma, 12 Ağustos 2022 15:24 tarihinde yayınlandı.

Gösterim: 564

ŞEREFİYE FARKI HESAPLAMALARI

Bağımsız bölümler arasındaki şerefiye farkı hesaplamalarında dikkat edilecek hususlar :

6306 sayılı yasa gereği 2/3 arsa payı çoğunluğu ile bina yenilenmesinde yapılacak yeni bina için müteahhit ile bir proje üzerinde anlaşırken, eski dairelere göre edinilecek olan yeni dairelerde değer farkları olması nedeni ile malikler arasında rant tartışmaları da kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle sözleşme hazırlanmadan önce müteahhidin hazırlayacağı taslak projeye göre bir arsa payı analizi yapılmalı ve bu arsa payı dağılımı da sözleşmeye işlemek kaydı ile şerefiye farklarını bağımsız sahipleri birbirlerine ödemelidir. Aksi durumda 2/3 arsa payı çoğunluğu kararı ile bina yenilense dahi 1/3 azınlığın sonradan zarar-ziyan davası açması olasıdır.  Çünkü maliklerin eski binadaki bağımsızlarının değerleri ile, yeni binadaki bağımsızlarının değerleri arasındaki artışın aynı olamasa dahi yakın oranda olması veya bir başka bakış açısı ile yeni binadaki bağımsız bölümlerinin değerinin; arsa paylarına düşen ciro miktarı ile (Tüm binadaki bağımsız bölümlerin değerleri toplamı) uyumlu olması beklenir.  Burada dikkat edilmesi gereken birkaç husus vardır.

Bunları sırasıyla açıklayacak olursak ;

1. Mevcut arsa payları kat irtifakının kurulduğu yıldaki değer kriterlerine göre konmuş olacağından, sadece arsa payına göre dağılım yapmak adil değildir. Örneğin 30 yıl önce bir binada bulunan dükkan vasıflı bağımsız, dairelerden %20 değerliyken günümüzde dairelerin 4 katı değerde olabilir. Bu nedenle zamanında arsa payı küçük verilmiş diye olması gerekenden çok daha küçük bir dükkan verilmesi adil olmayacaktır. Ancak imar değişmesi vb. nedenlerle sonradan edinilmiş parsel hakları dükkana yansıyorsa, örneğin taban alanı daha geniş verildiğinden büyüyorsa veya zeminde konuta izin varken ticarete izin verildiğinden daire dükkana dönüşüyorsa; burada edinilen ekstra şerefiye kazancında diğer maliklerinde hakkı vardır. Buradaki ana sıkıntı arsa paylarının güncel olmamasıdır. Ancak 2/3 çoğunluğa uymayanların haklarının da bu arsa payına düşen miktarla satın alındığı gerçeğini de göz ardı etmemek gerekir. Dolayısı ile sadece arsa payına göre dağılım yapılamayacağı gibi sadece mevcut alan üzerinden de dağılım yapılması doğru değildir. Önce mevcut yapıda bir analiz yapmak gereklidir.

2. Bağımsız bölümlerin değeri arsa paylarının, arsa payları da değerlerinin göstergesidir. Dolayısı ile bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa payı oranları uyumlu olmalıdır. Bu göz ardı edilerek sadece eski ve yeni daire değer farkı üzerinden şerefiye hesaplaması yapılabilir ancak yeni binada arsa paylarının uyumsuz olması ileride mahkeme konusu olabileceği gibi şerefiye farkı ödemeleri ile arsa payları farkları arasında oransızlık olmasına neden olacaktır.
   
   TÜRKİYE GENELİ 18 DALDA PROFESYONEL OLARAK KENTSEL DÖNÜŞÜM DANIŞMANLIK HİZMETİ SUNAN İLK VE TEK KURUMSAL FİRMAYIZ. BİZLERİ ARAYINIZ.
   VİDEOLARIMIZ İÇİN TIKLAYINIZ;
   https://www.youtube.com/channel/UCtSc9n1PeL3FONjt9zHDfTw
   

• < Önceki
• Sonraki >